El presente documento ha sido preparado por Brick Abogados, con el fin de informar lo dispuesto por la Sentencia C-409 de 2020 (en adelante la “Sentencia”) proferida por la Corte Constitucional, mediante la cual declaró la inexequibilidad del Decreto Legislativo 797 del 4 de junio de 2020 (en adelante el “Decreto”), conforme a las consideraciones que aquí se presentan, previo a un resumen breve de las disposiciones contenidas en el Decreto objeto de estudio:
I. Sobre el Decreto objeto de revisión
Según el artículo primero del Decreto, el objeto del mismo era el de regular, de modo extraordinario y por un plazo especifico, la facultad de terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de locales comerciales por parte de los arrendatarios, en virtud de la emergencia sanitaria a la que se enfrenta al país derivada del Covid -19.
Aunado a lo anterior, el artículo segundo del Decreto, determinó el ámbito de aplicación del cuerpo normativo señalando dos elementos normativos considerados relevantes por la Corte Constitucional, los cuales eran: (i) La imposibilidad del arrendatario de ejercer su actividad económica, como consecuencia de lo ordenado por las autoridades competentes desde el 1 de junio de 2020; y (ii) Que la actividad desarrollada, se encontrara dentro de la lista taxativa indicada en el Decreto, las cuales se incluían expresa y únicamente las siguientes actividades: “a) la actividad de bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video; b) la actividad de gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles; c) la actividad de cines y teatros; d) la actividad de servicios religiosos que impliquen aglomeraciones; e) la actividad de alojamiento y servicios de comida; y f) la actividad de los eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.”1
Por su parte, el artículo tercero del ya mencionado cuerpo normativo, establecía las condiciones adicionales que debían ser cumplidas por los arrendatarios que pretendían la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de locales comerciales fundamentados en el Decreto, siendo dichas condiciones las siguientes:
(i) La terminación unilateral podía ser invocada por el arrendatario únicamente en el periodo comprendido desde la expedición del Decreto, esto es desde el 4 de junio de 2020 y hasta el 31 de agosto de 2020;
1 Corte Constitucional, Sentencia C-409 del 17 de septiembre de 2020, Magistrado Sustanciador: Luis Javier Moreno Ortiz
(ii) Cumplir con las especificaciones del ámbito de aplicación indicadas en el artículo segundo;
(iii) El arrendatario debía estar al día en el pago de los cánones de arrendamiento, servicios públicos y cualquier otra obligación pecuniaria; y
(iv) El contrato no podía ser un contrato de arrendamiento financiero o leasing.
En caso de cumplir con la totalidad de las condiciones indicadas en el artículo tercero, el arrendatario podía solicitar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, la cual traía como consecuencia para el arrendatario la obligación de pagar una suma equivalente al un tercio del valor establecido como cláusula penal por las partes del contrato de arrendamiento, o, en caso de que las partes no hubiesen pactado dicha sanción, el arrendatario estaría obligado a pagar la suma correspondiente a un canon de arrendamiento vigente a la fecha de terminación.
II. Consideraciones del Corte Constitucional
Según lo indicado por la Corte Constitucional en la Sentencia, la aplicación de la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial autorizada por el Decreto, generaba al menos seis consecuencias problemáticas, las cuales se resumen a continuación:
En primer lugar, la Corte Constitucional consideró que el Decreto anulaba la autonomía de la voluntad de las partes del contrato de arrendamiento, ya que, no solo modifica lo acordado entre estas de forma genérica, sino que, además no promovía ningún tipo de negociación entre ellas. Adicionalmente, alteraba el contrato para favorecer únicamente a una de las partes, si atender que la crisis afectaba a ambas partes y no exclusivamente al arrendatario.
En línea con lo anterior, manifestó en la Sentencia la Corte Constitucional que, el Decreto generaba un desequilibrio contractual “en la medida en que una de las partes, sin necesidad de acudir ante el juez, o siquiera de argumentar de manera mínima su decisión, puede dar por terminado el contrato, prescindiendo por completo de lo que en él se haya establecido. Además, esta parte, la que se faculta para terminar unilateralmente el contrato, asume una carga limitada por la propia norma sub examine, sin considerar las circunstancias concretas de la relación contractual, entre ellas, las relativas al diseño de la cláusula penal, a la existencia de otras reglas sobre indemnización diferentes a la cláusula penal, a los eventuales costos en los que pudo haber incurrido el arrendador en la adaptación del local, etc.”2
Como tercera consecuencia problemática, estableció la afectación a la seguridad jurídica de las contrataciones que se realizaran en el país, puesto que se generaba un precedente mediante el cual se permitía por vía de la legislación extraordinaria intervenir en el contenido de los contratos ya celebrados y vigentes, intervención que se hace en términos generales sin estudiar las características específicas de cada uno de los contratos.
En cuarto lugar, manifestó la Honorable Corte, que el Decreto no evitaba posibles abusos del derecho, lo cual se evidencia principalmente a los límites de las sanciones o indemnizaciones a los que se obligaban los arrendatarios, pues dichos límites no tenían de ninguna forma en cuenta las inversiones que pudo haber hecho el arrendador o si realmente podían subsanar los perjuicios que se derivaban de la terminación.
Adicionalmente, y como quinta consecuencia problemática manifestó la Corte Constitucional que la facultad otorgada por el Decreto al arrendatario podría dar lugar al aumento de eventuales litigios o controversias, pues las partes, en caso de considerar que la solución no ha sido proporcionada o justa, muy probablemente intentarán que la misma sea decidida por un juez, así el Decreto no diera lugar a la implementación de otras sanciones o indemnizaciones.
Por último, manifestó que contrario a lo pretendido por el Decreto, su implementación podría acarrear grandes riesgos para el desarrollo de las actividades económicas y la preservación de los empleos.
Conforme a las problemáticas descritas por la Corte Constitucional, resumidas anteriormente, determinó que el Decreto no superaba ninguno de los juicios de constitucionalidad, cuyo cumplimiento debía ser constatado, probado y determinado para poder declarar la exequibilidad del Decreto.
No obstante lo manifestado, y la declaratoria de inexequibildiad del Decreto, la Corte Constitucional advirtió que la Sentencia tendría efectos únicamente desde el momento de su promulgación, esto es el 17 de septiembre de 2020, motivo por el cual, aquellos contratos que fueron terminados con fundamento en lo dispuesto por el Decreto no se verían afectados.
No duden en contactar a Ana Lucía Rodríguez y/o a Valentina Santos vsantos@brickabogados.com si tienen alguna inquietud o si desean ampliación sobre el tema anteriormente expuesto.
****
El presente documento es de carácter exclusivamente informativo, por lo cual no constituye asesoría legal y no compromete la responsabilidad ni la opinión profesional de Brick Abogados.