Preparado por Valeria Guevara
La reciente Circular Externa No.004 de 12 de noviembre de 2024, (en adelante, la “Circular”) reemplaza la versión anterior emitida en diciembre de 2023, con el objetivo de fortalecer la protección al consumidor en los proyectos constructivos destinados a vivienda. La Circular imparte instrucciones para las personas naturales o jurídicas que comercialicen, promocionen y/o publiciten proyectos constructivos destinados a vivienda.
Los principales cambios introducidos son:
- Deber de informas en piezas publicitarias
La Circular exige que todas las piezas publicitarias destinadas a promover la venta de proyectos inmobiliarios, incluyan información clave, como por ejemplo el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación exacta del proyecto, de acuerdo con los Capítulos Únicos de los Títulos V y VI de la Ley 1480 de 2011. Lo anterior, busca garantizar que los consumidores cuenten con datos claros y verificables antes de tomar decisiones de compra.
Por un lado, de conformidad con el artículo 26 de la Ley 1480 de 2011, el precio debe ser informado en pesos colombiano y debe incluir impuestos y costos adicionales. Por otro lado, la Superintendencia de Industria y Comercio va a determinar las formas que aseguren la información visual del precio. Adicionalmente, es menester que el productor informe la dirección exacta en donde se encuentra ubicado el proyecto de construcción, a salvo de las variaciones de nomenclatura que puedan ser ordenadas por las autoridades catastrales.
- Transparencia en los contratos
De conformidad con el Capítulo Único del Título V de la Ley 1480 de 2011, quienes realicen ventas de proyectos inmobiliarios para vivienda deben informar de manera: (i) clara; (ii) veraz; (iii) suficiente; (iv) oportuna; (v) verificable; (vi) comprensible; (vii) precisa e (viii) idónea, el objetivo y alcance de los documentos precontractuales y contractuales utilizados en la promoción del proyecto inmobiliario, así como los derechos que de estos deriven, de forma previa a su suscripción.
En cuanto al contrato de promesa de compraventa, esta debe incluir la fecha en que se llevará a cabo: (i) la suscripción de la escritura pública y (ii) la entrega de conformidad del inmueble, conforme al artículo 116 del Código de Civil. Asimismo, se establece que en cualquier circunstancia que implique modificaciones a dichas fechas de ser comunicada oportunamente al consumidor, considerando que la Ley 1480 de 2011, prohíbe las modificaciones unilaterales.
- Deber de informar
En la Circular se establece que, en la etapa precontractual, es un requisito que se informe la fecha estimada de entrega del inmueble. No obstante, se debe tener en cuenta que dicha fecha puede estar sujeta a cambios por fuerza mayor, correspondiente a causas externas al productor o proovedor. Después, la norma contempla la obligación de informar sobre cualquier cambio que pueda afectar el proyecto, como modificaciones en las áreas, el estrato socioeconómico o la fecha de entrega. Asimismo, se debe informar sobre los costos adicionales, como la cuota de administración, y las características de elementos como los parqueaderos y los acabados.
Finalmente, la ley establece que los consumidores deben recibir toda la documentación relacionada con la compraventa, incluyendo los contratos, y que estos documentos deben ser entregados en original o copia. Además, se prohíben las cláusulas que limiten el derecho del consumidor a resolver el contrato en caso de incumplimiento por parte del vendedor.
Con la expedición de la presente Circular, la SIC establece nuevos parámetros para garantizar la protección del consumidor inmobiliario. Las modificaciones introducidas demandaran una mayor rigurosidad por parte de los productore inmobiliarios en cara del cumplimiento de las garantías necesarias para la protección eficaz de los derechos. Así pues, estas disposiciones serán de obligatorio cumplimiento a partir del 12 de febrero del próximo año.
No duden en contactar a Brick Abogados si tienen alguna inquietud o si desean ampliación sobre el tema anteriormente expuesto.
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El presente documento es de carácter exclusivamente informativo, por lo cual no constituye asesoría legal y no compromete la responsabilidad ni la opinión profesional de Brick Abogados.