Preparado por Laura Rincón
Mediante la Circular Externa 004 del 13 de diciembre de 2023 (la “Circular”), la Superintendencia de Industria y Comercio (“SIC”) instruyó a todas las personas naturales y jurídicas que vendan y construyan bienes inmuebles destinados a vivienda, a garantizar el cumplimiento de las disposiciones normativas relacionadas con los derechos de los consumidores, y en especial, las contenidas en el numeral 1.6 del artículo 3, el numeral 4 del artículo 5, y los artículos 37, 38, 42 y 43 de la Ley 1480 de 2011 (“Estatuto del Consumidor”).
La SIC señala que estas instrucciones se imparten con el fin de proteger los derechos de los consumidores, en especial de aquellos que adquieren vivienda de interés social (“VIS”) o vivienda de interés social prioritario (“VIP”).
Entre las instrucciones impartidas por la SIC se encuentran las siguientes:
- Informar de manera suficiente, anticipada y expresa la fecha en que se realizará la firma de la escritura pública en los contratos de adhesión previos a dicha suscripción y por lo anterior deberán abstenerse de incluir cláusulas que autoricen la prórroga unilateral de dicho plazo.
- Estipular en el clausulado de los contratos de adhesión, que los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el conjunto o edificio, se entenderán entregados a la persona por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, fecha en la cual empezará a correr el término de la garantía legal.
- Garantizar dentro del lenguaje de los contratos de adhesión que, de no ser posible la reparación del inmueble o restituir las condiciones de estabilidad que permitan la habitabilidad del mismo, el productor o expendedor procederá con la devolución del valor total recibido cómo precio; así mismo en caso de existir crédito financiero amparar el reintegro tanto el valor cancelado por concepto de cuota inicial, así como la totalidad de las sumas de dinero canceladas por concepto de crédito a la entidad financiera correspondiente, debidamente indexado con base en la variación del IPC.
- Establecer disposiciones en los contratos de adhesión donde se avale el pago de los intereses de subrogación de conformidad con las normas aplicables, siempre y cuando el consumidor inmobiliario demuestre el proceder de la entidad financiera en el desembolso del crédito, sin disponer como causal inicial la terminación del contrato de compraventa de manera unilateral.
- Abstenerse de incluir en sus contratos de adhesión, cláusulas abusivas en los términos del artículo 43 del Estatuto del Consumidor.
- Que las personas naturales o jurídicas que comercialicen proyectos de vivienda utilizando medios electrónicos, dispongan de todos sus contratos, en su versión definitiva, para visualización por parte de los consumidores en sus canales electrónicos y físicos en todo momento aún de manera previa a la suscripción de dicho documento.
- Establecer el valor de la vivienda de interés social prioritario (VIP) y la vivienda de interés social (VIS) en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), los cuales deberán ser calculados con arreglo al año de escrituración.
Adicionalmente, se recuerda que las personas naturales y jurídicas que vendan y construyan bienes inmuebles destinados a vivienda se deben dar cumplimiento a las demás normas de protección al consumidor que resulten aplicables a dicha actividad, incluyendo sin limitarse a (i) garantizar que los bienes ofrecidos no pongan en peligro la salud e integridad del consumidor y (ii) que la calidad de dichos bienes se dé en observancia de las características inherentes e informadas sobre los mismos; para que la información que se suministre sobre estos y sus características, sea clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa, idónea y para que excluyan de sus contratos toda cláusula que pueda ser considerada como abusiva.
Finalmente, la SIC advierte que, en caso de incumplimiento de las disposiciones establecidas para la venta de bienes inmuebles, se podrán imponer las sanciones previstas en el artículo 61 del Estatuto del Consumidor.
No dude en contactar a Laura Rincón lrincon@brickabogados.com o a Ana Lucía Rodríguez alrodriguez@brickabogados.com si tienen alguna inquietud o si desean ampliación sobre el tema anteriormente expuesto.
El presente documento ha sido preparado por Brick Abogados especialmente para sus clientes, únicamente con fines informativos, por lo cual no se considera como asistencia o recomendación legal.