Preparado por Omar Valderrama
En recientes decisiones proferidas por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), en particular, mediante sentencias del 5 de febrero de 2026 (proyecto Torres del Cielo)1 y del 11 de marzo de 2026 (proyecto Sky Condominio), se declaró la responsabilidad de Alianza Fiduciaria S.A. y se le impusieron condenas patrimoniales de alto impacto, como consecuencia de su responsabilidad en la estructuración y ejecución de dichos desarrollos inmobiliarios. Más allá de los montos y de las particularidades de cada caso, lo verdaderamente relevante es el mensaje de fondo: la redefinición del rol de la fiduciaria dentro de estos esquemas.
Durante años, en una lógica relativamente estable del negocio fiduciario inmobiliario, la fiduciaria (como profesional) era entendida principalmente como un ejecutor contractual, mientras que la fiducia (como vehículo) operaba como el mecanismo a través del cual se administraban los recursos y se canalizaban instrucciones previamente definidas en el contrato. Bajo ese entendimiento, la responsabilidad de la fiduciaria se evaluaba desde una óptica marcadamente formal: si las condiciones de giro se cumplían conforme al contrato, los desembolsos eran legítimos; si el proyecto fracasaba, el riesgo recaía en el promotor y no en quien administraba los recursos. Esa visión, sin embargo, empieza a desdibujarse.
En las decisiones recientes, la SFC no introduce una noción completamente nueva sobre la fiduciaria como profesional especializado, pero sí refuerza ese entendimiento llevándolo a un nivel de exigencia mayor. El estándar de diligencia deja de ser una referencia abstracta para convertirse en un parámetro concreto de evaluación de su conducta. Así, el comportamiento de la fiduciaria ya no se mide únicamente frente al contrato, sino frente a lo que razonablemente se espera de un experto, profesional en la gestión de negocios fiduciarios.
El efecto práctico de este giro es profundo. Ya no basta con cumplir el contrato; es necesario entenderlo, cuestionarlo y, en ciertos casos, ir más allá del mismo.
Así, por ejemplo, en el caso de Sky Condominio, la SFC cuestionó que las condiciones de giro estuvieran atadas a un punto de equilibrio soportado en la existencia de encargos fiduciarios y no en recursos efectivamente ingresados, lo que comprometía la viabilidad real del proyecto. En esa misma línea, en Torres del Cielo se analizó la razonabilidad de la estructura desde una perspectiva sustancial, evidenciando que el cumplimiento formal de las condiciones previstas no era suficiente si estas no respondían a una lógica económica sostenible para el proyecto inmobiliario.
1 Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la SFC – Radicado 2023112511-483-000
Lo mismo ocurrió con la selección y seguimiento del constructor. En Sky Condominio, la SFC destacó la ausencia de verificación suficiente de las condiciones técnicas, financieras y de experiencia del constructor, así como la falta de información oportuna a los beneficiarios frente a cambios relevantes como su reemplazo. En Torres del Cielo, por su parte, se cuestionó la inexistencia de un análisis previo y documentado que permitiera acreditar que la fiduciaria evaluó adecuadamente la idoneidad del desarrollador antes de permitir la estructuración del negocio. Incluso decisiones como la autorización de anticipos y giros fueron analizadas no desde su encaje formal en el contrato, sino desde la razonabilidad y prudencia de la fiduciaria al adoptarlas.
En otras palabras, más que un cambio absoluto, lo que se evidencia es un reforzamiento del estándar: de un cumplimiento formal a un control sustancial.
Este tránsito implica, en la práctica, que la fiduciaria deja de ser un ejecutor neutro para convertirse en un verdadero filtro de riesgo del proyecto, a quien se le exige conocimientos técnicos y del negocio mismo que podrían exceder sus propias capacidades. Un actor que debe anticipar problemas, evaluar escenarios y, en última instancia, evitar que la estructura contractual permita la materialización de riesgos evidentes.
El contraste es claro. Antes, la pregunta era si la fiduciaria había cumplido el contrato. Hoy, la pregunta es si debió haber hecho algo más, incluso cuando el contrato parecía permitir lo que hizo.
Las consecuencias de este cambio no son menores. Para las fiduciarias, implica necesariamente un ajuste en la forma en que operan. Un estándar de diligencia reforzado supone mayores cargas de análisis, procesos más robustos de debida diligencia, validaciones adicionales antes de autorizar giros y, sobre todo, una necesidad de documentar de manera rigurosa cada decisión relevante. Todo esto, de manera inevitable, se traduce en mayores costos operativos y en una redefinición del alcance real de su rol dentro del negocio fiduciario.
Para los desarrolladores y constructores, el impacto también es tangible. La mayor exigencia sobre la fiduciaria termina irradiándose sobre la estructuración misma del proyecto: esquemas menos flexibles, condiciones de giro más estrictas, mayor escrutinio sobre la experiencia y capacidad de los actores involucrados y, en general, una menor tolerancia a estructuras que descansen en supuestos optimistas o en márgenes de informalidad. La viabilidad del proyecto deja de ser un asunto exclusivamente interno del promotor para convertirse en un elemento que debe resistir un análisis más riguroso desde la propia estructura fiduciaria.
En ese sentido, la transparencia y la solidez técnica del proyecto dejan de ser únicamente un atributo deseable para convertirse en una condición necesaria.
Y, en último término, el principal beneficiario de este ajuste parece ser el consumidor final. Un modelo en el que la fiduciaria asume un rol más activo en la gestión de riesgos tiende, al menos en teoría, a reducir escenarios en los que los recursos de los inversionistas o adquirentes quedan expuestos a proyectos inviables o deficientemente estructurados.
Sin embargo, el cambio también plantea preguntas legítimas. ¿Hasta dónde debe llegar el deber de la fiduciaria sin desdibujar la distribución de riesgos propia del negocio? ¿En qué punto un estándar de diligencia reforzado puede convertirse en una carga excesiva que encarezca o rigidice innecesariamente el desarrollo de proyectos? ¿Se trasladarán estos nuevos costos al cliente final?
Lo que sí parece claro es que la línea ya se movió. Y en ese nuevo punto de equilibrio, la distancia entre el cumplimiento formal y la responsabilidad efectiva es cada vez más corta. Queda por ver cómo estos criterios evolucionan en sede de apelación y si serán confirmados o matizados. Lo cierto es que este precedente ya marca una pauta que difícilmente podrá ser ignorada por quienes participan en la estructuración y ejecución de este tipo de proyectos inmobiliarios.