Mediante sentencia SC2795-2024 del 29 de noviembre de 2024[1], la Corte Suprema de Justicia estableció, por analogía, la tasa de interés aplicable a las operaciones de cambio.

En Colombia, la tasa de interés en operaciones internas – entiéndase por operaciones internas a aquellas realizadas entre residentes colombianos- está regulada principalmente por el artículo 884 del Código de Comercio y la Ley 45 de 1990, que establecen los límites y condiciones para el cobro de los intereses pactados en moneda legal colombiana. Según el artículo 884 del citado Código de Comercio, cuando en un negocio mercantil se deban pagar réditos de capital, pero no se especifique el interés por convenio, se entenderá que este corresponde al interés bancario corriente (“IBC”), según el mismo sea certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia. Por su parte, con respecto a los intereses de mora, si las partes no han estipulado una tasa específica, se aplicará un interés equivalente a 1.5 veces el IBC. Es importante tener en cuenta que, si se pactan intereses que excedan estos límites, se estaría incurriendo en usura y el acreedor perderá el derecho a cobrar todos los intereses.

Por su parte, los intereses aplicables a operaciones internas pactadas en divisas se encuentran regulados en la Resolución Externa No. 53 de 1992 expedida por el Banco de la República, la cual fijó en veinte por ciento 20% efectivo anual la tasa máxima de interés remuneratorio aplicable a operaciones pactadas en dólares de los Estados Unidos de América. Así mismo, la referida Resolución Externa No. 53 de 1992 estableció en veinticinco por ciento 25% efectivo anual la tasa máxima de interés moratorio aplicable a operaciones en dólares de los Estados Unidos de América.  

Con respecto a aquellas operaciones celebradas entre residentes y no residentes para efectos cambiarios, el Banco de la República no ha fijado tasas máximas de interés remuneratorio ni moratorio. Además, se debe tener en cuenta que el artículo 884 del Código de Comercio -que regula la tasa máxima de interés remuneratorio y moratorio aplicable- únicamente se refiere a operaciones internas denominadas en moneda legal colombiana y, por lo tanto, éste no puede aplicarse a las operaciones externas entre un residente y un no residente para efectos cambiarios.

Sin perjuicio de lo anterior, la Corte Suprema de Justicia, en su sentencia SC2795-2024 del 29 de noviembre de 2024, dispuso que, a pesar de que el ordenamiento jurídico no especifica una tasa de interés remuneratorio ni moratorio aplicable a operaciones de cambio, no existe ninguna justificación para no aplicar dichos intereses a operaciones realizadas entre residentes y no residentes. Por lo tanto, en el caso objeto de estudio en la sentencia SC2795-2024, la Corte suplió ese vacío normativo mediante analogía legal[2], es decir, aplicando una norma jurídica que regula una situación o materia semejante.

En conclusión, según la Corte Suprema de Justicia y de conformidad con la Resolución 53 de 1992 expedida por la Junta Directiva del Banco de la República, en ausencia de acuerdo expreso entre las partes, la tasa máxima de interés remuneratorio y moratorio aplicable a operaciones en moneda extranjera entre residentes y no residentes para efectos cambiarios corresponde a 20% y 25% efectivo anual, respectivamente. Lo anterior, en todo caso, sin que se pueda exceder la tasa de usura.

[1] SC2795-2024. Radicación n.º 11001-31-03-001-2018-00093-01. M.P.: Octavio Augusto Tejeiro Duque

[2] Artículo 8º de la Ley 153 de 1887

La reciente Circular Externa No.004 de 12 de noviembre de 2024, (en adelante, la “Circular”) reemplaza la versión anterior emitida en diciembre de 2023, con el objetivo de fortalecer la protección al consumidor en los proyectos constructivos destinados a vivienda. La Circular imparte instrucciones para las personas naturales o jurídicas que comercialicen, promocionen y/o publiciten proyectos constructivos destinados a vivienda.

Los principales cambios introducidos son:

1. Deber de informas en piezas publicitarias

La Circular exige que todas las piezas publicitarias destinadas a promover la venta de proyectos inmobiliarios, incluyan información clave, como por ejemplo el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación exacta del proyecto, de acuerdo con los Capítulos Únicos de los Títulos V y VI de la Ley 1480 de 2011. Lo anterior, busca garantizar que los consumidores cuenten con datos claros y verificables antes de tomar decisiones de compra.

Por un lado, de conformidad con el artículo 26 de la Ley 1480 de 2011, el precio debe ser informado en pesos colombiano y debe incluir impuestos y costos adicionales. Por otro lado, la Superintendencia de Industria y Comercio va a determinar las formas que aseguren la información visual del precio. Adicionalmente, es menester que el productor informe la dirección exacta en donde se encuentra ubicado el proyecto de construcción, a salvo de las variaciones de nomenclatura que puedan ser ordenadas por las autoridades catastrales.

2. Transparencia en los contratos

De conformidad con el Capítulo Único del Título V de la Ley 1480 de 2011, quienes realicen ventas de proyectos inmobiliarios para vivienda deben informar de manera: (i) clara; (ii) veraz; (iii) suficiente; (iv) oportuna; (v) verificable; (vi) comprensible; (vii) precisa e (viii) idónea, el objetivo y alcance de los documentos precontractuales y contractuales utilizados en la promoción del proyecto inmobiliario, así como los derechos que de estos deriven, de forma previa a su suscripción.

En cuanto al contrato de promesa de compraventa, esta debe incluir la fecha en que se llevará a cabo: (i) la suscripción de la escritura pública y (ii) la entrega de conformidad del inmueble, conforme al artículo 116 del Código de Civil. Asimismo, se establece que en cualquier circunstancia que implique modificaciones a dichas fechas de ser comunicada oportunamente al consumidor, considerando que la Ley 1480 de 2011, prohíbe las modificaciones unilaterales.

3. Deber de informar

En la Circular se establece que, en la etapa precontractual, es un requisito que se informe la fecha estimada de entrega del inmueble. No obstante, se debe tener en cuenta que dicha fecha puede estar sujeta a cambios por fuerza mayor, correspondiente a causas externas al productor o proovedor. Después, la norma contempla la obligación de informar sobre cualquier cambio que pueda afectar el proyecto, como modificaciones en las áreas, el estrato socioeconómico o la fecha de entrega. Asimismo, se debe informar sobre los costos adicionales, como la cuota de administración, y las características de elementos como los parqueaderos y los acabados.

Finalmente, la ley establece que los consumidores deben recibir toda la documentación relacionada con la compraventa, incluyendo los contratos, y que estos documentos deben ser entregados en original o copia. Además, se prohíben las cláusulas que limiten el derecho del consumidor a resolver el contrato en caso de incumplimiento por parte del vendedor.

Con la expedición de la presente Circular, la SIC establece nuevos parámetros para garantizar la protección del consumidor inmobiliario. Las modificaciones introducidas demandaran una mayor rigurosidad por parte de los productore inmobiliarios en cara del cumplimiento de las garantías necesarias para la protección eficaz de los derechos. Así pues, estas disposiciones serán de obligatorio cumplimiento a partir del 12 de febrero del próximo año.

No duden en contactar a Brick Abogados si tienen alguna inquietud o si desean ampliación sobre el tema anteriormente expuesto.

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El presente documento es de carácter exclusivamente informativo, por lo cual no constituye asesoría legal y no compromete la responsabilidad ni la opinión profesional de Brick Abogados.